Schimmelpilzgefahr in alten Gebäuden – Mietmangel?

Der
Bundesgerichtshof entschied in seinem aktuellen Urteil vom 05.12.2018 (Az: VII
ZR 271/17 und VII ZR 67/18), dass Mieter nicht einfach die Miete kürzen
dürften, weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von
Schimmelbildung droht. Eine schlechte Wärmedämmung mache eine Wohnung nicht
mangelhaft, wenn der Zustand des Gebäudes sonst mit den zum Zeitpunkt seiner
Errichtung geltenden Bauvorschriften im Einklang stehe.

Im
vorliegenden Fall klagten zwei Mieter einer großen Immobiliengesellschaft aus
Schleswig-Holstein. Die betroffenen Gebäude waren 1968 und 1971 erbaut worden
und dies unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen
Normen. Daher waren diese nicht mit einer Wärmedämmung nach heutigen Standards
ausgestattet, wodurch die Gefahr von Schimmelpilzbildung bestand. Die Mieter
begehrten die Feststellung einer Mietminderung und verlangten Zahlung eines
Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Das
Landgericht Lübeck entschied in beiden Verfahren zugunsten der Mieter. Nach
dessen Ansicht dürfe ein Mieter auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung
stets einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der den heutigen
Maßstäben gerecht werde.
Das LG war der Meinung, dass das hier vorliegende Risiko einer
Schimmelpilzbildung durch den Mieter auch nicht durch „alltagsübliches
Lüftungs- und Heizverhalten“ verhindert werden könne. Dem Mieter sei lediglich
ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten zumutbar, stelle allerdings
nicht sicher, dass es auch tatsächlich nicht zur Schimmelpilzbildung komme.
Hierin lag nach der Ansicht des LG ein bauseitig bedingter und vom Vermieter zu
vertretender Mangel. Es komme hier nicht darauf an, ob der Schimmel auch
tatsächlich aufgetreten sei.

Der
BGH verneinte daraufhin allerdings einen Sachmangel an den besagten Wohnungen. Als
Argument führte er an, dass damals noch keinerlei Verpflichtungen bestanden,
Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten, wonach lediglich die Einhaltung
von technischen Normen, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltend waren,
geschuldet seien.

Eine fehlende Dämmung und das Risiko etwaiger Schimmelbildung sei daher auch
kein Mangel. Die Argumentation des LG läuft nach Ansicht des BGH darauf hinaus,
einen anderen Mangelbegriff zu schaffen und so für nicht sanierte oder
modernisierte Altbauwohnungen einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies
sieht der BGH als „ersichtlich rechtsfehlerhaft“ an. Zudem sei dem Mieter auch
ein anderes Lüftungsverhalten zumutbar, nicht lediglich innerhalb der starren
und einzelfallunabhängigen Regeln zum Lüften und Heizen, die das LG aufgestellt
hat.

Zudem
warf die Vorsitzende Richterin die Frage auf, ob man den Mietern einen Gefallen
täte, wenn man das Mietrecht gemäß dem Wunsch der Kläger abändern würde: „wenn
Vermieter sanieren, dann werden die Kosten umgelegt und damit steigen die
Mieten erheblich“.

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